ВИКТОР ШЕНДРИК: СТРОИТЕЛЬНЫЙ РЫНОК - ФИНАНСОВАЯ ПИРАМИДА В ЧИСТОМ ВИДЕ, ГАЗЕТА «BUSINESS & FINANCIAL MARKETS» /

[11.11.08]

10.11.2008

В конце октября в Москве была презентована Информационно-аналитическая торговая система "Открытый рынок строительных инвестиций" (ОРСИ). Это первый опыт создания в России информационно-аналитической торговой системы для профессиональных инвесторов на рынке недвижимости. Данная площадка предназначена для открытого котирования долговых обязательств строительных компаний Москвы и области.  О проблемах и перспективах строительного рынка рассуждает генеральный директор ОРСИ Виктор Шендрик. 
 
Строительный рынок живет по законам, которые характерны для финансового и фондового рынка. Как определяется цена?  Исключительно ожиданиями инвесторов, также как и на фондовом рынке. При этом у строительного рынка не было инструментов, позволяющих эффективно работать на этом рынке, необходим был финансовый инструмент. Поэтому и была спроектирована система «Открытый рынок строительных инвестиций», как один из элементов инфраструктуры, характерной для финансового рынка, и надеемся, что она будет эффективна.

Не секрет, что структура долгов строительных компаний Москвы – это в основном краткосрочные долги - задолженность, которая должна быть погашена в течение года. Привлекаются эти деньги в основном под объекты, жизненный цикл которых составляет 2 – 3 года. Получается двоякая ситуация, деньги привлекаются, под те объекты, которые еще будут достраиваться. Сама система подразумевает, что в будущем строительным компаниям придется свои долги рефинансировать. В нынешней ситуации, когда существуют определенные проблемы с ликвидностью на рынке, строительным компаниям становится все сложнее привлекать средства. Во-первых,  повышение ставок, сейчас они достигают 28 – 36%. При этом те объекты, которые находятся на стадии котлована, банками практически не кредитуются. Такая ситуация приведет к тому, что большинство объектов, которые находятся на стадии разработки, котлована и строительства до 80%, будут просто напросто заморожены.

По итогам нашего исследования, был проведен опрос более чем 40 риэлторских агентств, уже сейчас цены на 10 -15% ниже, чем заявленные. Сейчас заявок на покупку раз в 7 меньше, чем заявок на продажу. Если раньше в день поступала в среднем одна заявка на продажу, то сейчас таких заявок 6 – 7. 

Связано это в первую очередь с тем, что доля инвестиционных покупок была очень высока, по различным оценкам экспертов порядка 70%. Сейчас многие инвесторы хотят выйти из этих сделок и вернуть свои вложения. А с учетом того, что весь принцип построения строительного рынка – финансовая пирамида, со всеми характерными особенностями и с предсказуемым финалом.
Если говорить о системе ценообразования, существовавшей которая была на рынке, она складывалась из ряда субъективных факторов, в том числе искусственного ограничения объема предложения и грамотной pr-компании.

Есть факторы, которые свидетельствуют, что цена снизится, но есть и противоречащие этому факты. Отсутствие платежеспособного спроса, резкое сжатие рынка ипотечного кредитования, кризис ликвидности действительно могут подстегнуть снижение цен.

При этом рост себестоимости, связанный с увеличением ставки по заемным средствам, а также сложностью привлечения заемных средств для строительных компаний, говорят за то, что цены не упадут. Второй объективный момент это резкое снижение ввода жилья, если сравнивать с предыдущим годом, то по состоянию на третий квартал 2007 года было введено 3.2 млн квадратных метров жилья, за тот же период этого года - 1.6 млн. К концу года мы ожидаем ввод до 2.5 млн квадратных метров, а это значит порядка 45 -5% от планируемого ввода. Это также указывает на, что цена не снизится.

Одной из важнейших проблем на строительном рынке была и остается проблема обманутых вкладчиков. Обманутые соинвесторы – это результат неработающего законодательства по защите прав и интересов инвесторов. Так, действующий Федеральный закон РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. От 16.10. 2006) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» выполняется в Москве в 85 – 90% случаев. В других случаях используются серые, альтернативные схемы по кредитованию, которые были придуманы в обход этого закона. Помимо этого, проблемой остается отсутствие ответственности строительной компании перед долевыми инвесторами. Возможна такая ситуация, когда компания с 10 000 рублями уставного капитала привлекает кредиты на десятки миллионов долларов. Отвечать данной компании по своим обязательствам нечем.

У большинства крупных строительных компаний присутствует так называемая диверсификация рисков, когда задолженность банковская консолидируется на одной структуре и на этой же структуре висит объект незавершенного строительства. На другой структуре, как правило своем риэлторском агенстве, фиксируется задолженность соинвесторов. А у риэлторского агентства какие свои активы? Никаких. Оно может обанкротиться, но никто ничего не получит. И последнее звено, это генподрядчик, который работает с поставщиками и субподрядчиками, на котором висит другая задолженность. Собственных активов у компании нет. Поэтому те инструменты по возврату средств, которые существуют на рынке – возбуждение уголовного дела и подача искового заявления. В итоге  длительный и дорогостоящий судебный процесс по признанию прав требований  может ни к чему не привести. Да, по результатам уголовного дела можно посадить генерального директора, но вложенных средств это не вернет.

Мы попытались эту ситуацию переломить. Возврат средств возможен только при привлечении нового инвестора - того, кто готов реинвестировать данный проект. Мы не гарантируем тем же обманутым соинвесторам и кредиторам, которые попали в тяжелую ситуацию, что придя к нам все проблемы будут решены. Мы даем дополнительную возможность.

Грошева Надежда
 

другие новости