ДОЛГИ НА ЖИЗНЬ ИЛИ ИПОТЕКА ВЧЕРА, СЕГОДНЯ, ЗАВТРА. ЖУРНАЛ "ЧЕЛОВЕК И ЗАКОН" /

[23.03.09]

   Российская власть отказалась от идеи обеспечения всех граждан социальным жильем вместе с крушением советской системы, предложив им самим покупать себе жилье, в том числе с помощью ипотеки. Для стимулирования ее развития был предпринят ряд мер, в том числе в рамках программы «Жилище» и сменившего её приоритетного национального проекта «Доступное жилье». Год от года россияне свыкались с мыслью о возможности покупки квартиры в долг. Но наступивший кризис может создать существенные препоны для развития ипотеки.

   В своих действиях российские власти во многом опирались на опыт США, где разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства  развивается со времен президента Рузвельта. Подавляющее большинство домов за океаном куплены в кредит, а значительное стимулирование спроса в течении многих лет обеспечивало работой строительную отрасль. Связка банков со строителями традиционно была одним из локомотивов мощнейшей экономики мира.

   И российские, и западные банки всегда выдвигают ряд жестких требований к заемщикам, которые хотят получить долгосрочный кредит: возраст, уровень зарплаты, наличие положительной кредитной истории и множество других.

   За рамками норм, так называемого правила «красной линии», всегда оставалась определенная доля людей, но в конце прошлого века в США и им стали выдавать ипотеку. Как правило, нестандартные заемщики (subprime borrowers) в недавнем прошлом имели просрочки по кредитам, в отношении данных заемщиков выносились судебные решения, или осуществлялась процедура обращения взыскания на заложенное имущество, или они проходили через процедуру банкротства. Высокая вероятность дефолта нестандартных заемщиков характеризовалась низкими оценками кредитных бюро, зачастую такие заемщики были не в состоянии предоставить подтверждение своих доходов. Привлечение этой категории заемщиков привлекало дополнительные и значительные инвестиции на рынок ипотечного кредитования, и это же послужило причиной ипотечного кризиса.

   Министерство финансов США разработало в 2009 году программу помощи  финансовому сектору, предусматривающую выкуп плохих активов на сумму до $500 миллиардов и расширение до $1 триллиона программы кредитования Федеральной резервной системы под залог активов. "План финансовой стабильности", представленный министром финансов США Тимоти Гейтнером, предусматривает, в том числе, выделение $50 миллиардов для предотвращения случаев лишения прав выкупа по закладным в ипотечном секторе и смягчения последствий кризиса на рынке жилья.

   Ситуация в России в корне отличается от американской: на 2008 год было зарегистрировано около 800 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму в 1 триллион рублей. Ипотека не была локомотивом экономического развития, а скорее находилась в конце состава, незначительный по западным меркам рынок получил тяжелый удар от банковского кризиса.
Также как и за океаном, российская ипотека рефинансируется со стороны государства. Ещё в 1996 году было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое занимается выкупом ипотечных закладных у банков, предоставивших кредиты гражданам, если они соответствуют определенным стандартам.

   В связи с кризисом ликвидности банки ужесточили требования к выдаче  ипотечных кредитов, выросли процентные ставки. На сегодня значительное количество банков вовсе приостановило выдачу кредитов под залог покупаемого жилья, можно говорить о том, что рынок закрылся для граждан на неопределенный срок. Но если такое развитие событий и рушит ожидание многих на обретение собственного жилья, всё же не является катастрофой для страны. 

   Значительно большей головной болью для всех участников игры — государства, банков и граждан — станет обслуживание уже имеющихся долгов. С одной стороны, ежемесячные платежи станут обузой для многих людей, потерявших работу или ушедших в долгосрочный неоплачиваемый отпуск. Взявшие кредиты в валюте столкнулись с их значительным удорожанием в связи с девальвацией рубля. Последствия не заставили себя долго ждать: по данным Минэкономразвития, от 1 до 10% должников уже допустили дефолты по своим обязательствам. По самым пессимистичным прогнозам, из триллиона рублей, выданных на покупку жилья, 300-400 миллиардов так и не будут возвращены вовремя.

   С учетом того, что подавляющее большинство покупок — квартиры «для жизни», выселение должников может стать причиной социального взрыва. Премьер-министр Владимир Путин в своих обращениях подчеркивал, что уже началась реализация мер, намеченных правительством в сфере ипотеки, включая отсрочку ипотечных платежей для потерявших работу или значительную часть доходов. На эти цели АИЖК уже выделено 60 млрд руб., планируется перечислить дополнительно 200 млрд руб. Однако, опасаясь лавины заявок от заемщиков, чьи доходы сократились в связи с кризисом, агентство выдвинуло чрезмерно жесткие требования, что привело к тому, что слишком маленький процент граждан мог реально получить поддержку. Под давлением участников рынка АИЖК внесло ряд существенных послаблений. Годовая отсрочка платежа предоставляется зарегистрированным в качестве безработного на бирже труда или тем, кто может документально подтвердить сокращение своей зарплаты.

   Заемщики при потере части доходов должны предоставить справку по форме НДФЛ-2 и копию приказа об изменении оплаты труда. При потере работы заемщик обязан предоставить документ, подтверждающей постановку на учет в службе занятости с указанием размера выплаты пособия по безработице, а также копию трудовой книжки.

   С другой стороны, продолжается рефинансирование ипотечных закладных у банков. Как и за океаном, существенной проблемой стали «проблемные долги», не отвечающие государственным стандартам. Кроме того, агентство покупает за раз сразу пул кредитов, который сложно аккумулировать одному банку в отдельности. Традиционно с целью формирования подобных пулов в регионах действовали специальные агентства. Но и раньше они работали не слишком эффективно в силу территориальных и иных ограничений, в условиях кризиса ликвидности они столкнулись с дополнительными проблемами.

   Система по торговле долговыми обязательствами строительных компаний «Открытый Рынок Строительных Инвестиций» включилась в процесс консолидации закладных по ипотечным кредитам, с начала 2009 года общий объем закладных, выставленных в системе на продажу, превысил 160 миллионов рублей. К преимуществам электронной площадки, которая может работать с любыми регионами страны, прикладывается готовность ОРСИ работать с «проблемными» кредитами.

  «Проблемными» мы называем и ипотечные закладные, не соответствующие стандартам АИЖК. ОРСИ может аккумулировать для банков ипотечный пул закладных значительно объема, произвести длительные процедуры, предшествующие продаже закладных и привести нестандартные ипотечные закладные к стандартам АИЖК. Таким образом, банкам предоставляется возможность сменить проблемные долги на остро необходимую сегодня ликвидность» - комментирует руководитель Аналитического департамента ОРСИ Инна Липушкина.

Стандарты АИЖК. Агентство вправе рефинансировать Ипотечные кредиты, соответствующие следующим требованиям:

• минимальный срок денежного обязательства - не менее 24 месяцев с даты выкупа Агентством Ипотечного кредита (займа).
• непогашенный размер денежного обязательства по займу - не менее 200 тысяч рублей;
• непогашенный размер денежного обязательства — от 20% до 90% от стоимости жилого помещения
• при предоставлении Ипотечного кредита (займа) под залог имеющегося помещения непогашенный размер денежного обязательства на момент рефинансирования должен составлять не менее 20% и не более 70% от оценочной стоимости передаваемого в залог помещения, а также не более 100% продажной цены приобретаемого жилья.

   Создание эффективной системы торговли закладными позволит сделать рынок ипотечного кредитования более прозрачным, следовательно – привлечь сюда больше средств и сделать ссуды более доступным для конечного потребителя.

   В целом и банки, и государство по всей видимости делают расчет, что пауза в развитии системы ипотечного кредитования временная. В стране имеется значительный дефицит качественного жилья, наметившееся в последние месяцы снижение цен обещает сделать кредиты более доступными. Оптимизм разделяют и в АИЖК – как считает генеральный директор агентства Александра Семеняка, уже в 2009 году стоимость ипотеки на Западе и в России может сравняться.

Аида Грекова

другие новости