РАЗВИТИЕ ПО СРЕДСТВАМ /

[13.01.09]

Возросшие риски, дефицит средств, проблемы с ликвидностью, удорожание кредитных ресурсов - слова, которые за последние 4 месяца успели набить оскомину. Тем не менее, следствия этих процессов привели к снижению нормы доходности у крупнейших российских банков и увеличению долговой нагрузки у девелоперов, измеряемой как отношение задолженности к EBITDA.

Ни для кого не секрет, что девелоперы испытывают сложности с финансированием проектов, они вынуждены пересмотривать отношение к привлечению заемных средств и диверсифицировать кредитные портфели.

На сегодняшний день ставки по кредитам для застройщиков составляют 23-28% годовых в рублях, что выше уровня годичной давности 10-15%. Если предположить, что средняя продолжительность строительного цикла 2 года, то Российский девелопер по завершении строительства продает объект с прибылью в размере приблизительно 57% против 66% в декабре 2007 года (рассчитываемая как прибыль до выплаты процентов по кредиту, деленная на общую стоимость строительства).

Из приведенных данных можно сделать вывод, что приблизительная среднегодовая доходность вложенного капитала составит около 11% (ежегодная доходность по методике сложного процента для достижения 57%-ной доходности от продажи объекта через два года с начала строительства за вычетом ежегодных % заемных средств). Основываясь на расчетах видно что, сегодня для девелопера экономически не целесообразно привлекать заемные средства.

В сложившейся ситуации использование собственных средств для строительства это нормальная практика. Компании, которые строили за счет заемных средств, вынуждены приостановить долгосрочные проекты.

Проблемы на рынке недвижимости объясняются двумя вещами:

Во-первых, недоверием со стороны покупателей. При девальвирующемся рубле и дефицитном федеральном бюджете вряд ли можно кого-то убедить в актуальности инвестиций в недвижимость, как следствие  снижение спроса. Так же не может не настораживать тот факт, что курс $ к рублю увеличивается, что негативно отражается на девелоперах, у которых есть долларовый долг.

Во-вторых, у Российского долгового рынка – малый объем и как следствие, половину долговых обязательств Российских компаний, в том числе 88% долгосрочных, составляют средства иностранных кредиторов. Сейчас эти инвесторы отказываются пролонгировать часть кредитов, и рефинансировать их на небольшом Российском рынке не удается.

Недоверие сказывается и на банках - они поддерживают статус-кво, урезая финансирование девелоперов т.к. неуверенны, что застройщики продадут квартиры конечным покупателям, а покупатели тем временем замерли в ожидании прояснения ситуации и еще больших скидок от застройщиков.

Частные вкладчики закрывают депозитные счета из-за высокого уровня инфляции и дефляционных процессов. 

Данная ситуация может привести к дальнейшей дестабилизации рынка жилья и рынка недвижимости в целом.  

Но причины для оптимизма есть:

1) Российский банковский сектор отличается высокой концентрацией: 41% активов находится на балансе пяти крупнейших государственных банков. Это дает правительству возможность поддерживать кредитный портфель. А так же оно может воздействовать на государственные банки, чтобы они пролонгировали выданные кредиты.

2) Внешняя задолженность российских банков не очень велика – 42% от ВВП или $190 млрд. (23% их пассивов), тогда как в Восточной Европе этот показатель превышает 60%, однако примерно на эту же сумму Российские банки кредитовали в долларах, следовательно, валютный разрыв оказался незначительным.

В данном контексте государству, во-первых, необходимо обеспечить замещение иностранных кредитов Российскими, что оно и делает, согласно “плану действий, направленных на оздоровление ситуации в финансовом секторе и отдельных отраслях экономики".

Правительство России уже выделило более $180 млрд. на поддержку банков и предприятий, в том числе кредиты девелоперам $3 млрд. 70% которых направлены на рефинансирование существующей задолженности, 30%  - на достройку жилья.

“Впрыскивание” правительством ликвидностью в экономику будет достаточно для предотвращения дальнейшего развития кризиса и в итоге добьется доверия конечных покупателей и частных вкладчиков, но это, к сожалению, носит краткосрочный характер. Во-вторых,  государству необходимо вернуть доверие на кредитный рынок и заставить банки долгосрочно кредитовать компании для их дальнейшего развития. Ведь именно наличие длинных денег является неотъемлемым фактором выхода из сложившейся ситуации и возвращения ликвидности на финансовые рынки.   

Основываясь на вышеизложенном можно сделать вывод, что общая экономическая ситуация и снижение цен на жилье привели девелоперов в незавидное положение «заложников кризиса». Для недопущения массовых банкротств девелоперов необходимы новые инструменты, которые позволили бы банкам сократить зависимость от иностранных заимствований и продолжить предлагать девелоперам проектное финансирование не на сегодняшних кабальных условиях.
 

другие новости