СЕБЕСТОИМОСТЬ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА /

[18.12.08]

Говоря о себестоимости строительства следует изначально разделить два понятия:

себестоимость строительно-монтажных работ (СМР) - стоимость непосредственно возведения здания

инвестиционная себестоимость проекта, которая кроме СМР включает в себя аренду земельного участка, получение разрешения на строительство, подводку всех необходимых коммуникаций, выплату доли города (в Москве она может быть до 30 % стоимости строительства), услуги заказчика строительства, стоимость самого проектирования и пр.

И если себестоимость СМР в Москве, области или других регионах страны примерно одинакова, то инвестиционная себестоимость аналогичных проектов может отличаться в разы за счет влияния нерыночных факторов.

Строительный бизнес в России, особенно все, что касается получения прав на землю и разрешений на строительство, очень коррумпирован, поэтому прибыль строителя зависит от неформальных отношений инвесторов и местной власти и может отличаться у разных инвесторов даже в пределах одного города.

У кого-то рентабельность на уровне европейских 15-18 %, а у кого-то достигает 100-200 %.

Не секрет, что цены реализации жилья существенно превышают стоимость строительства, что связано прежде всего с дисбалансом спроса и предложения. Однако в случае значительного падения спроса на рынке недвижимости именно показатель себестоимости с поправкой на коэффициент рентабельности может стать нижней границей эффективного ценового коридора.

По оценкам девелоперов и результатам городских тендеров себестоимость строительства 1 м2  жилья эконом класса в Москве на начало 2008 года составляла 61 – 68 тыс. руб. С учетом существующих тенденций себестоимость строительства может быть снижена до уровня  45 – 53 тыс. руб. за 1 м2, что соответствует цене 52 – 61 тыс. руб. за 1 м2  жилья эконом класса при норме рентабельности 15 %.

ОСНОВНЫЕ ЧАСТИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СЕБЕСТОИМСОТИ ПРОЕКТА*

Наименование	Доля, %	Сумма тыс. руб.	Тенденции	Изменение стоимости
земля	6-13%	4-9 тыс. руб.	дефицит земельных ресурсов не способствует значительному снижению цен прав аренды или выкупа, однако оно вероятно вследствие резкого снижения спроса со стороны строительных компаний	снижение в среднем на 30%
инженерные коммуникации	4-24%	2,5-16,5 тыс. руб.	в стране нарастает дефицит мощностей для подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. не секрет, что некоторые новостройки, подлежащие сдаче госкомиссии, стоят без тепла, воды и электричества, а компании-застройщики вынуждены вкладывать собственные средства в строительство автономных газовых котельных и использовать на время строительства дизель-генераторы.	маловероятно
% по кредитам	4-6%	2,5 - 4,5 тыс. руб.	стоимость использования заемных средств в условиях финансового кризиса значительно увеличивается	рост ставок вдвое с начала 2008 года
доля города и строительства, не связанная с проектом инфраструктуры)	1-30%	1-20 тыс. руб.	обременение застройщиков различными платежами на развитие инфраструктуры или передачи части построенного жилья зависит от жилищно-строительной политики муниципальных властей конкретного региона; максимальный уровень обременения – в Москве.	маловероятно
СМР	48-78%	28-53 тыс. руб.	большая часть  стоимости СМР приходится на стоимость стройматериалов (в основном бетон, ЖБИ, арматура). в условиях финансового кризиса дефицит стройматериалов  за короткий период сменился профицитом, склады перегружены, цены снизились в среднем на 40%.	снижение цен с начала года составило 40% дальнейшее снижение цен маловероятно
ИТОГО:	61-68 тыс. руб.		с учётом тенденций	45-53 тыс.руб.

** Данные: АСР, РОССТАТ, др. открытые источники информации,  расчет: ОРСИ

другие новости